实地探访：上海学区房真的凉了吗
新政暂缓了学区房价上涨的势头，买卖双方陷入僵持与观望
文｜ 王博 陈伊凡 柳书琪 顾翎羽 张晴鹤 马雨筱旭
编辑 | 马克
上海刚刚推出的学区房新政给大多数刚刚“上车”的家庭泼了一盆冷水。
3月16日，上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》（下称《实施办法》），适用于2022年起参加本市高中阶段学校招生录取的考生。
《实施办法》细化了重点高校的名额分配方式。从2022年起，上海市市实验性示范性高中和市特色普通高中将有65%的名额分配到各区，其中20%分配到校；区属市重点50%-65%分配到各区，其中70%分配到校。
实施办法还重点强调了要以均衡、随机为原则，分配部分名额到不选择生源的初中学校。
上海市教委这一举措意在一石二鸟。
一方面，让上海重点高中更多的名额向学区外和不选择生源的初中开放，就给了寒门学子走入名校的机会，推进了教育资源的公平；另一方面，让更多的家长选择家门口的院校，抑制从去年就一直爆涨的上海市学区房房价。
由于监管，多家中介机构已经不对外透露上海学区房涨幅了。《财经》记者了解到，从去年下半年至今，上海主要学区房涨幅超过50%，其中，徐汇区涨幅较低，也上涨了近30%。1000万元在上海买个30平的老破小不是笑话，而是现实。
虚高的学区房亟需监管调控，然而从目前来看，上海学区房只是止涨，价格并没有大幅度回落。其中，受影响最大的是第一梯队学校的学区房，而第二梯队学区房房价仍然坚挺。
01
第一梯队学区房降温，第二梯队止涨
3月23日，《财经》记者走访了普陀区、静安区、徐汇区四家重点学校附近的链家中介，发现中午到店咨询的只有零星一两个人。
受新政影响，买家已经开始观望，多位链家经纪人透露，虽然看房热情不似从前，但房价依然虚高，只是偶有微调价格的业主。不过，学区房客户的成交周期明显变长了，客户观望情绪比较浓厚。
316新政减少了第一二梯队初中的升学名额，也将其学生升入顶级高中的概率拉了下来。
想要了解上海市初中教育圈，就必然绕不开梯队这个概念。上海家长圈根据重点高中录取率以四大八校升学率等指标，将初中学校从高到低排列划，分为一二三四梯队，并戏称排名靠后学校为“菜中”。
根据新政，全上海最好的高中要拿出大部分招生名额，面向全市，统一公平分配，其中，中考人数越多的区和学校，重点高中名额越多。以前的上海市重点高中是以自主招生+全市统考，选拔了近70%的优秀学生，剩下的30%再分配到各个区域。
过去，只有上了顶级初中，才有更多机会进入重点高中，而现在，学生哪怕在菜校就读，只要成绩名列前矛，也有机会进入一流高中。
这种分配原则让顶级学区房受到了最大伤害。
记者注意到，对口浦东一梯队福外和建平西校的梅园三街坊遂成小区，房价常年领跑附近片区，但在3.16新政出台后，房价回落明显。
贝壳找房上该小区周报价格走势图显示，3月16日那周，成交价对比上周有一定的回落，且挂牌价一度高达18万，而成交价却在12-13万左右。3月25日这周，该小区周成交价已降至9万/平米，环比上周下降28.8%。
“最近价格稍微下降了一点，有房主看好房也会着急出售，这个小区有可谈的空间。”一位负责该小区的链家中介告诉《财经》记者。
对此，上海链家梅园一店A分行认证学区专家王德嗤之以鼻，“梅园学区房跳水60万根本就是开玩笑，那些报道就是放大了市场上极少数房主急出手的情况。”受政府管控影响，app上图表数据真实性受限，仅供参考。
《财经》记者还探访了2020年上海最火的小区张江汤臣豪园，因对口第一梯队重点初中张江集团中学，该小区一年之内房价上涨近一倍。虽然因监管审查该房源已经下架，但贝壳找房经纪人透露，房源在内网仍在销售，目前房价已经有和房东商量的余地了。
多位业内专家认为，以前上海的中考重在横向比较，第一梯队初中优势明显，且资源主要集中在各区内部；而改革后，政策强调纵向比较，这导致相对较差的学校的头部生源也能够获得一定的资源倾斜。
楚军是高学历“新上海人”，2018年，为了孩子上学他花了340万元购买了位于浦东区金桥板块的蓝城小区，这是对口浦东竹园小学的一套学区房，也是浦东二梯队里拔尖的学校。他表示自己的房子价格浮动不明显，但身边一位朋友在静安买了对口第一梯队的学区房，房价已在回落。
贝壳找房数据显示，蓝城小区现在单价近7万元/平方米，同比上周上涨2.2%，超过金桥区域平均上涨水平0.1%。目前，该小区的一室一厅总价在400万元左右。
楚军认为，新政策对房价的影响不能一概而论，要看对口学校的梯队和区属，他认为名额分配对一梯队顶尖学校影响明显大于二梯队学校。
但也有已经上车浦东福山外国语学区的第一梯队学区房家长表示，自家房价从去年上涨了50%，近期波动在5%左右，没有太大变化。该家长认为学区房不会大涨也不会再虚高。“脑子清楚的家长都知道名额分配不了几个，大部分还是要拼裸考。”
李言是虹口区的一名初中语文老师，新政出来后，李言看到上海各个鸡娃群都在疯转解读文章，全是各校实际能分配到的生源预测。“很多家长算下来，那几个重点学校能够分配到外面的名额还是极少数的，每个学校都是名列前茅的孩子才能拿到名额。”
根据公开数据可以大致估算出学区外孩子进入一流高中的概率。
以徐汇区上海中学为例，2020年上海中学中考自主招生计划显示，学校共计招生343人，按最新实施办法统计，2022年，上海中学将约有223人（343*65%）需要进行名额分配，而这些名额分配到校，又要稀释为156人（70%）。
以上海四校八大12所重点高中都拿出156人的名额，总计约2000名额投入学区外计算，上海去年高中生源约5.5万，减去重点高中6%的自主招生人数，上海市2022年将约有51700学生竞争这2000个名额，录取概率为3.8%。
对大多数家长来说这是拿钱用一套学区房换个高概率的问题。名校的师资配备能力、刷题能力、硬件设施都优于普通高中，就算将来考不上四校八大，很多中国的家长还是愿意倾全家之力，供养孩子。
02
教育资源深度挂钩学区房
虽然买家、卖家、中介各持一词，总的来看，上海学区房并未因新政出现大规模房价波动。
不管是上海还是其他城市，学区房价越调控越高涨的根本原因在于教育资源稀缺与家长望子成龙的焦虑之间无法调合。
吃过教育红利的人当然更重视教育。楚军觉得自己是千军万马独木桥挤过来的人，孩子应该在教育上比自己更上一层，“总不能考个不如父辈的大学吧。”
一位在静安区从事6年房地产销售的中介谈到，他在这里从业6年，房价就没有下降过。
距离他所在的链家门店不到200米，是静安区顶级学校静安教育学院（下称静教院）附校。这所学校对口的学区房是静安区乃至整个上海市的顶级学区房。
当听到记者的预算只有500万时，该经纪人表示静教院的学区房就不要考虑了，这片的学区基本手头要有1000万才能够数。前不久他刚成交了一所兴海城的房子，售价1000万以上，客户很快就签下来了。
“静安区好学校对口的总共就这么几个小区，其他对口的都是菜小，你觉得价格有可能降吗？”经纪人用手敲了敲地图上海防村、兴海城、东海园这几个小区说。
《财经》记者在走访中了解到，诺大的静安区，与静教院对口的学区房不到十分之一，教育资源严重缺乏，导致这一地段的学区房异常抢手。
据悉，静安区静教院学区房单价大约为20万元/平方米。一套海防村的两室，47.47平方米，总价为980万院，该小区建成于1997年，无电梯，是24年的老楼，业内俗称“老破小”。
像静安区这种抢手的老破小在上海还有很多。虽然上海市多年来一直在进行九年义务教育的升学制度改革，希望一流教育资源能够公平公正分配到学生手中，但优质教育资源的稀缺仍然导致学区房房价不断上涨。
上海去年约有5.5万名高考学生，而被四校八大12所重点高校录取的学生只有约5319人，录取率不足10%。如果剔除每年艺术、体育特长生等各种名目占用的名额，想通过裸考上四校八大的概率更低。
“四校八大”是上海市最著名的12所重点市实验性示范高中的简称，即四大名校：上海中学、复旦附中、华师大二附中、交大附中；八大金刚：南模、格致、大同、控江、七宝、延安、建平、复兴。
对于上海市大多数家长来说，只要孩子能进入这12所名校，就意味着一只脚已经迈进了985、211高校的大门。因此，买好学区，选个师资优良的好初中，成为提高子女进入四校八大概率的最好办法。
而一旦孩子完成学业，顺利考进重点高中，房子转卖，又可以赚一笔钱。学区房兼有教育刚需和高投资回报率两大属性，导致学区房房价快速上涨。
一位负责徐汇区教育学院对口学区房的中介告诉《财经》记者，整个学区房在去年11月份暴涨一轮之后，处于僵持状态，卖房者不愿意降价，买房者还在观望。
长桥一村、星罗苑等小区是双学区房，对口的除了初中校区徐教院附中，还有旁边的上海小学，两所学校都是徐汇区的顶级学校。
该中介认为，部分客户观望的原因是现在学区房涨得太猛，处于高位，很多一年前就在看房的客户已经买不起了。而且，现在政策还没出细则，大家还看不清具体走向。
03
学区房长期投资价值缩水
新政之下，上海的学区房有利空就有利好。
上海K12公司家辉培优一位研究教育政策的资深老师认为，316新政对于浦东和闵行的初中学区房影响最大。
在原先政策条件下，市重点高中强调自招，导致生源分布不均衡，出现了较为突出的公办学校，刺激了这些公办学校周边的学区房的价格上涨。
如今政策改变，这两个区的重点高中要削减自招，将更多招生名额均衡地分配给区内所有初中。浦东和闵行区特点都是重点高中数量少，初中教学质量不高，但是学生人数多，当资源平均分配后，重点公办初中获得的名额就会被削弱。
《财经》记者了解到，在浦东一所初中的办学规模最多可达20、30个班，正常初中为4-8个班。由于所在学校进入重点高中的可分配名额减少，这些重点初中的腰部学生竞争将变得更加激烈。即使这些初中的腰部学生成绩比普通中学的尖子生更好，但也有可能去不了四校八大。
上述家辉培优的老师认为，金山，奉贤，青浦，嘉定，崇明这五个区的房价理论上有一定利好，这些区的教育质量与市区有一定差距，有待发展，区内竞争不激烈，现在的名额分配将优秀资源分配到这些区域，让这些区域的学生获得更多的机会。
不管学区房是涨是跌，为防止优质教育资源长期垄断在名校手中，政策已经有意识地向基础相对薄弱的初中倾斜。这对炒房客来说，投资回报率正在变得越来越不稳定。
为实现教育公平，全国各地曾出台过多项新政。
北京市西城区、东城区、海淀区、朝阳区等地区已开始实施多校划片等政策，即一个小区对应多个小学、初中，为学校与小区的关系松绑。这项政策削弱了学区房的作用，理论上带来了降温效应。
浙江大学教授、中国民办教育协会理事吴华告诉《财经》记者，管控“择校热”是近年来国家教育政策的主要方向之一，公民同招和指标到校都是这一思路的体验，以遏制优质学校“掐尖”、家长择校狂热的现象。
这一治理思路未来也很可能在全国范围内长期维持。从这个角度而言，政策的确起到了为学区房降温的作用。
但21世纪教育研究院院长熊丙奇指出，家长的教育焦虑并不能轻易化解。家长们选择初中，不只是为了中考，而是希望孩子接受好的初中教育。
因此，即便实施名额到校，在初中教育质量不均的情况下，如果家门口的学校办学质量较差，家长很可能还是愿意为孩子高价购置有优质教育资源的学区房。
“这种政策要五年后才出效果，我家孩子等不起。”一位在上海已经购买了学区房的家长谈到。对家里有升学娃的家长来说，政策只会淡化上海学区房的短期投资价值，但优质教育仍然是他们的刚性需求。
多位教育专家表示，学区房过热，反映的是长期以来中国家长对优质教育资源的渴求，不是一两条教育政策就能够终结的。
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作者为《财经》记者
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